Die Bodenrichtwerte in Freiburg zeigen Ihnen, was ein Quadratmeter Bauland in Ihrer Lage im Durchschnitt wert ist. Hier erfahren Sie, wo Sie den Wert für Ihr Grundstück kostenlos abrufen, welche Spannen in den Stadtteilen gelten und wofür Sie ihn bei Grundsteuer, Erbe oder Verkauf brauchen.

Was ist ein Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert in Freiburg ist der durchschnittliche Lagewert je Quadratmeter Grund und Boden in einer Richtwertzone. Ermittelt wird er aus echten Kaufpreisen, wobei bebaute Grundstücke so bewertet werden, als wären sie unbebaut.

Die rechtliche Grundlage steht in § 196 BauGB, und nach § 15 ImmoWertV fasst eine Zone nur Lagen zusammen, deren Werte grundsätzlich höchstens 30 Prozent auseinanderliegen.

Ihr eigenes Grundstück kann deshalb über oder unter dem Richtwert liegen, etwa wenn es deutlich größer ist als das typische Grundstück der Zone. Der Wert dient als Orientierung ohne bindende Wirkung, und für den Verkaufspreis zählen zusätzlich Gebäude und Zustand.

Wer die Werte in Freiburg ermittelt

Die Bodenrichtwerte der Stadt Freiburg beschließt der Gutachterausschuss der Stadt, in dem knapp 30 ehrenamtliche Fachleute für das ganze Stadtgebiet arbeiten und in der Regel im zweiten Quartal tagen. Aufgaben, Sitzungsturnus und Kontakt beschreibt die Seite Gutachterausschuss der Stadt Freiburg.

So erreichen Sie die Geschäftsstelle:

• Sitz: Amt für Wohnraumentwicklung und Vermessung, Berliner Allee 1, 79114 Freiburg.

• Unter 0761 201-4220 erhalten Sie eine unverbindliche, allgemeine Auskunft.

• Schriftliche Anfragen an gutachterausschuss@freiburg.de sind kostenpflichtig.

Eine steuerliche Beratung bietet die Geschäftsstelle nicht, und ihre Auskunft ersetzt auch keine Immobilienbewertung in Freiburg für Ihr Haus. Den Richtwert selbst können Sie dagegen jederzeit ohne Anfrage nachsehen.

Bodenrichtwerte online abrufen

Die Bodenrichtwerte für Freiburg online finden Sie gebührenfrei im FreiGIS der Stadt oder in BORIS-BW, wo Sie den Wert für Ihr Grundstück abrufen.

Achten Sie dabei auf den Stichtag:

• Der Stichtag 1. Januar 2025 zeigt den aktuellen Wert als Orientierung beim Verkauf.

• Für die Grundsteuer B gilt der Stichtag 1. Januar 2022.

• Ältere Stichtage zeigt BORIS-BW für Vergleiche über die Jahre.

Neben dem Wert nennt die Bodenrichtwertkarte die Merkmale des typischen Grundstücks der Zone, etwa die Grundstücksgröße. Wenn Sie einen Hausverkauf in Freiburg planen, ist der Richtwert deshalb ein guter erster Anhaltspunkt.

Werte in den Stadtteilen

In Freiburg reichen die Bodenrichtwerte laut Bodenrichtwertkarte der Stadt, Stichtag 1. Januar 2025, bei Ein- und Zweifamilienhäusern von 500 bis 1.650 Euro je Quadratmeter, während die Spanne für Mehrfamilienhäuser bei 520 bis 2.100 Euro liegt.

Selbst innerhalb eines Stadtteils wie der Wiehre liegen die Zonen um mehrere Hundert Euro auseinander. Die Spitzenwerte stehen in den Geschäftslagen der Altstadt mit bis zu 24.000 Euro je Quadratmeter, während in Munzingen die niedrigsten Wohnbauwerte der Stadt liegen.

Weil die Werte für das typische Grundstück einer Zone gelten, bei Mehrfamilienhäusern für eine bestimmte Bebauungsdichte, sollten Sie den Wert Ihrer Zone im FreiGIS oder in BORIS-BW einzeln abfragen.

Bodenrichtwert und Grundsteuer

Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Baden-Württemberg für die Grundsteuer das Bodenwertmodell, bei dem der Bodenrichtwert in Freiburg im Breisgau zum Stichtag 1. Januar 2022 zählt und nicht der aktuelle Wert.

Wie daraus Ihre Steuer entsteht, zeigt die FAQ zur Grundsteuer des Finanzministeriums Baden-Württemberg Schritt für Schritt.

Halten Sie den Wert für zu hoch, gelten zwei Grenzen:

• Liegt der Wert laut Gutachten mehr als 30 Prozent unter dem festgestellten Grundsteuerwert, gilt der niedrigere Wert.

• Gegen den Bodenrichtwert selbst können Sie weder Einspruch beim Finanzamt noch Widerspruch einlegen.

Ob sich ein Gutachten für Ihr Grundstück lohnt, klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.

Erbe, Scheidung und Verkauf

In drei Lebenslagen brauchen Eigentümer den Bodenrichtwert besonders, wobei die folgenden Hinweise keine Beratung durch Steuerberater oder Anwalt ersetzen.

Erbschaft und Schenkung

Für unbebaute Grundstücke rechnet das Finanzamt Fläche mal Bodenrichtwert (§ 179 BewG), und zwar mit dem Wert, den der Gutachterausschuss zuletzt vor dem Tag der Erbschaft oder Schenkung ermitteln musste.

Scheidung

Gehört das Grundstück beiden Ehepartnern, liefert der Bodenrichtwert einen ersten Ausgangspunkt für die Auszahlung, ersetzt aber keine Bewertung der ganzen Immobilie.

Verkauf eines älteren Hauses

Steht ein älteres Haus auf einem großen Grundstück, trägt der Boden oft den größten Teil des Werts. Rechnen Sie deshalb vor dem Verkauf zuerst den Bodenwert aus und lassen Sie erst danach das Gebäude bewerten.

Was der Bodenrichtwert nicht zeigt

Auch wenn der Bodenrichtwert die Lage verlässlich einordnet, ist er kein Verkehrswert nach § 194 BauGB, denn Gebäude, Zuschnitt, Bebaubarkeit, Erschließung und Entwicklungszustand Ihres Grundstücks fließen nicht ein.

Ein Beispiel: Liegt Ihre Fläche im Bauerwartungsland, dürfen Sie den Wert der benachbarten Zone mit baureifem Land nicht übernehmen. Baureifes Land gilt zudem als erschließungsbeitragsfrei, während Ihr Grundstück es vielleicht noch nicht ist.

Was Ihre Immobilie wert ist, zeigt erst eine persönliche Bewertung vor Ort, bei der wir Zustand, Ausstattung und Eckdaten ansehen und mit unserer Kenntnis des Freiburger Markts einordnen.

„Der Bodenrichtwert sagt Ihnen, was der Boden in Ihrer Zone im Durchschnitt wert ist. Über Ihr Haus, den Zuschnitt des Grundstücks oder das, was Sie darauf bauen dürfen, sagt er nichts. Deshalb ist er für uns immer nur der Anfang einer Bewertung. Belastbar wird der Preis erst, wenn wir uns Haus und Grundstück vor Ort angesehen haben“, erklärt Dennis Cofani, Geschäftsführer bei Schwarzwald Immobilien.

Unsere kostenlose Online-Bewertung bietet vorab eine erste, unverbindliche Orientierung und ist kein Gutachten.

Bodenanteil eines Angebots prüfen

Wer in Freiburg Bodenrichtwert und Grundstücksfläche multipliziert, erhält den Bodenwert als grobe Plausibilitätsgrenze, mit der Kaufinteressenten wie Verkäufer einen Angebotspreis schnell einordnen können.

Ein Rechenbeispiel mit dem Median für Ein- und Zweifamilienhäuser laut Bodenrichtwertkarte der Stadt, Stichtag 1. Januar 2025: 600 Quadratmeter mal 1.050 Euro ergeben einen Bodenwert von 630.000 Euro.

Liegt ein Angebot für ein altes Haus auf dieser Fläche deutlich darunter, lohnt ein genauer Blick auf Zone und Grundstück.

Weicht Ihr Grundstück vom typischen Grundstück der Zone ab, verschiebt sich dieser Wert: Größere Grundstücke haben meist einen niedrigeren Quadratmeterwert, während bei Mehrfamilienhäusern die zulässige Ausnutzung zählt.

Möchten Sie ein Grundstück in Freiburg verkaufen, prüfen wir den Bodenwert gemeinsam mit Ihnen.

Häufige Fragen